サラリーマンとして給与所得を得ながら、不動産投資で家賃収入を得る「サラリーマン大家」。
将来の資産形成の柱として、近年ますます注目されています。
しかし、最初の不動産を手に入れ、晴れて大家さんデビューを果たしたものの、ふとこんな疑問が頭をよぎりませんか。
「確定申告ってどうすればいいんだろう…？」
「『開業届』や『青色申告』という言葉を耳にするけど、自分にも関係あるの？」
「手続きが面倒くさそうだし、よくわからないから後回しにしてしまっている…」
もし一つでも当てはまるなら、この記事はあなたのためのものです。
この記事では、サラリーマン大家が知っておくべき開業届の必要性から、大きな節税メリットがある青色申告、そしてその鍵を握る「事業的規模」の判定基準まで、専門用語をかみ砕いて分かりやすく解説します。
この記事を読み終える頃には、あなたが今すべきことが明確になり、賢く節税しながら不動産経営を加速させるための第一歩を踏み出せるはずです。
サラリーマン大家に開業届は必要？提出するメリット・デメリット
「会社員なのに、わざわざ開業届を出す必要があるの？」これは多くのサラリーマン大家さんが最初に抱く疑問です。結論から言うと、不動産所得があるなら、開業届は提出すべきです。その理由となるメリットと、知っておきたいデメリットを解説します。
そもそも開業届とは？
開業届の正式名称は「個人事業の開業・廃業等届出書」です。これは、新たに事業を開始したこと（または事業所を新設したこと）を、管轄の税務署に知らせるための書類です。法律上、事業を開始した日から1ヶ月以内に提出することになっています。
サラリーマンが副業で不動産賃貸を始めた場合も、この「事業の開始」に該当します。罰則規定はありませんが、提出しないことによるデメリットの方がはるかに大きいのが実情です。
【結論】不動産所得があるなら提出すべき！3つの大きなメリット
開業届を提出することで、主に3つの大きなメリットを享受できます。
- 青色申告が可能になり、絶大な節税効果が期待できる
これが最大のメリットです。後ほど詳しく解説しますが、青色申告を選択することで、最大65万円の所得控除が受けられます。所得税・住民税が大幅に軽減されるため、手元に残るキャッシュが増え、次の投資や繰り上げ返済の原資にすることができます。 - 屋号で事業用銀行口座を開設できる
「〇〇不動産 代表 小松芳和」のように屋号付きの口座を開設できます。プライベートの支出と事業の支出を明確に分けられるため、経費管理が格段に楽になります。また、金融機関からの融資を受ける際にも、事業としての透明性を示すことができ、有利に働く可能性があります。 - 小規模企業共済への加入資格が得られる
小規模企業共済は、「経営者のための退職金制度」とも呼ばれるものです。毎月の掛金（1,000円〜70,000円）が全額所得控除の対象になるため、節税しながら将来の退職金準備ができます。サラリーマンの退職金や年金にプラスアルファの備えができるのは、非常に心強い制度です。
デメリットはある？知っておくべき注意点
一方、デメリットとしてよく挙げられるのが「失業保険（雇用保険の基本手当）が受けられなくなる可能性がある」という点です。これは、開業届を提出していると「自立して事業を営んでいる」と見なされ、失業状態にないと判断されることがあるためです。
しかし、サラリーマン大家の場合、本業である会社員の地位を維持している限り、このリスクは限定的と言えます。万が一、会社を退職した場合でも、不動産賃貸業に専念しているわけではないことを説明できれば、受給できる可能性は残されています。書類作成の手間は確かにありますが、後述する便利なツールを使えば、その手間はほぼゼロにできます。メリットの大きさを考えれば、提出しないという選択肢はないでしょう。
青色申告特別控除65万円への道！事業的規模の判定基準
開業届を提出する最大の目的は「青色申告」にあります。特に、最大65万円の特別控除は非常に魅力的です。しかし、この65万円控除を受けるためには、あなたの不動産賃貸が「事業的規模」であると認められる必要があります。
青色申告と白色申告の圧倒的な違い
確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。その違いは一目瞭然です。
| 項目 | 青色申告（65万円控除の場合） | 白色申告 |
|---|---|---|
| 特別控除額 | 最大65万円 | 最大10万円 |
| 純損失の繰越し | 赤字を3年間繰り越せる | 繰り越せない |
| 家族への給与 | 青色事業専従者給与として全額経費にできる | 事業専従者控除（上限あり） |
| 減価償却 | 少額減価償却資産の特例（30万円未満を一括経費化）あり | 特例なし |
| 帳簿付け | 複式簿記（会計ソフトを使えば難しくない） | 簡易簿記 |
※2026年2月時点の情報です。65万円控除には、e-Taxによる申告または電子帳簿保存が必要です。
例えば、不動産所得が100万円あった場合、白色申告では所得が90万円になりますが、青色申告なら35万円にまで圧縮できます。税率20%の方なら、所得税だけで11万円もの差が生まれる計算です。この差は、経営規模が大きくなるほど拡大します。
事業的規模の壁「5棟10室基準」を徹底解説
この強力な青色申告65万円控除を受けるための条件が「事業的規模」であり、その判定基準として有名なのが「5棟10室基準」です。
- 戸建てのような独立家屋の場合：おおむね5棟以上
- アパートやマンションの部屋の場合：おおむね10室以上
これが原則です。例えば、ワンルームマンションを10室持っていれば、基準をクリアします。戸建てを5棟貸していればOKです。駐車場の場合は、おおむね5台で1室と換算されるなど、貸付資産の種類によって計算方法が異なります。
【独自の視点】5棟10室未満でも諦めるのは早い？
「まだ2室しか持っていないから、自分には関係ないや…」と思った方もいるかもしれません。確かに、この基準を形式的に満たすのが最も確実です。しかし、判例などでは、賃貸料収入の状況や物件の管理状況などを総合的に勘案し、基準未満でも事業的規模と認められるケースも存在します。ただし、税務署の判断に委ねられる部分が大きく、明確な保証はありません。確実性を求めるなら、まずは「5棟10室」を目指すのが王道と言えるでしょう。
事業的規模に満たない場合の青色申告（10万円控除）
「じゃあ、5棟10室に満たないうちは青色申告する意味がないの？」というと、そんなことはありません。たとえ事業的規模でなくても、開業届と青色申告承認申請書を提出すれば、10万円の特別控除を受けることができます。
白色申告の控除額も上限10万円ですが、青色申告（10万円控除）であれば、赤字を3年間繰り越せるという大きなメリットは享受できます。不動産投資初期は、修繕費などで赤字になることもあるため、このメリットは非常に重要です。
将来的に規模を拡大していく予定なら、物件数が少ないうちから青色申告に慣れ、経理処理の体制を整えておくことは、将来の自分への投資とも言えます。
開業届の作成から提出まで！初心者でも簡単な3ステップ
「よし、メリットは分かった。でも、やっぱり書類作成や手続きが難しそう…」と感じるかもしれません。ご安心ください。今は、驚くほど簡単に、しかも無料で開業手続きを完結できる時代です。具体的なステップを見ていきましょう。
ステップ1：必要書類を準備しよう
最低限必要な書類は以下の2つです。
- 個人事業の開業・廃業等届出書（開業届）
- 所得税の青色申告承認申請書
これらの書類は国税庁のウェブサイトからダウンロードできますが、後述する方法を使えばその必要もありません。提出の際にはマイナンバーの記載と本人確認書類の提示（または写しの添付）が必要なので、マイナンバーカードまたは通知カード＋運転免許証などを準備しておきましょう。
ステップ2：開業届の書き方ポイント解説
いざ書類を前にすると、どこに何を書けばいいか迷うものです。特にサラリーマン大家さんが迷いやすい項目をピックアップします。
- 納税地：通常は「住所地」にチェックを入れ、住民票のある住所を記入します。
- 氏名・生年月日・マイナンバー：ご自身の情報を正確に記入します。
- 職業：「不動産貸付業」または「不動産賃貸業」と書くのが一般的です。
- 屋号：空欄でも構いませんが、決めておくと銀行口座開設などで便利です。「〇〇エステート」「△△プロパティ」など、自由につけられます。
- 事業の概要：「不動産の賃貸」など、具体的に分かりやすく書きます。例：「所有するアパート（〇〇県〇〇市）の賃貸経営」
青色申告承認申請書も同様に記入しますが、「これって本当に合ってる？」と不安になりますよね。
ステップ3：税務署へ提出（+α もっと簡単な方法）
作成した書類は、管轄の税務署に持参するか、郵送で提出します。e-Taxでの電子申請も可能ですが、ICカードリーダーの準備など、初めての方には少しハードルが高いかもしれません。
…と、ここまでが従来の方法です。しかし、本業で忙しいサラリーマンにとって、平日に税務署へ行ったり、書き方を一つ一つ調べながら書類を作成したりするのは大変な負担です。
そこでおすすめしたいのが、無料で使えるクラウド型の開業支援サービスです。
特に「マネーフォワード クラウド開業届」は、多くの先輩大家さんも利用している定番ツール。画面の質問に答えていくだけで、必要な書類一式が自動で、しかも完璧に作成されます。
作成した書類はPDFでダウンロードして印刷・郵送するだけ。スマホ一つで全ての作業が完結し、提出先の税務署まで自動で判定してくれます。「書き方が分からない」「提出先はどこ？」といった悩みが一切なくなり、時間と手間を大幅に節約できます。
個人事業主になるための手続きや準備について、さらに網羅的に知りたい方は、こちらのガイド記事が大変参考になります。私が開業する際にも役立った情報が満載です。
【開業準備ガイド】個人事業主になるには？無料の「マネーフォワード クラウド開業届」で書類作成から提出まで完全サポート！
まとめ：賢い大家は「開業届」と「青色申告」から始める
今回は、サラリーマン大家のための開業届と青色申告について解説しました。
要点をまとめると以下の通りです。
- 不動産所得があるサラリーマン大家は、「開業届」を提出することで「青色申告」が可能になり、大きな節税メリットが生まれる。
- 青色申告で最大65万円の控除を受けるには、不動産賃貸が「事業的規模（5棟10室基準）」である必要がある。
- 事業的規模でなくても、10万円控除や赤字の繰越など、青色申告のメリットは大きい。
- 開業手続きは「マネーフォワード クラウド開業届」のような無料ツールを使えば、知識ゼロでも数分で完了できる。
不動産投資は、物件選びと同じくらい、購入後の運営（税務）が重要です。せっかく得た貴重な家賃収入を、税金で大きく目減りさせてしまうのは非常にもったいないことです。不動産所得が発生したら、まずは「開業届の提出」と「青色申告の承認申請」をセットで検討することが、成功への第一歩と言えるでしょう。
「何から手をつければいいか分からない」という方は、まずは無料のツールで、実際に開業届がどのように作られるのかを体験してみるのがおすすめです。あなたの不動産経営を、より有利なステージへと進めましょう。